La cedolare secca è il regime facoltativo che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sui canoni di locazione con un'imposta unica al 21% (10% nei casi agevolati).
Si esercita compilando il modello RLI, alla registrazione del contratto o nelle annualità successive.
Scarica la check list di seguito.
Prima di scegliere, verifica in un colpo d'occhio aliquota applicabile e termine di scadenza per il tuo caso:
- la tabella scaricabile riporta le tre aliquote (21%, 10%, 26%),
- i comuni interessati dal canone concordato agevolato
- le finestre dei 30 giorni per opzione, conferma in proroga e revoca, così da poter fissare i promemoria direttamente in agenda senza dover rileggere l'intero articolo.
| Aliquota | Applicazione |
|---|---|
| 21% | Canone libero; primo immobile in locazione breve |
| 10% | Canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di disponibilità abitative (es. Bari, Bologna, Milano, Napoli, Roma, Torino, ecc.) |
| 21% | Contratti strumentali C/1 stipulati nel 2019 (fino a 600 mq) |
| 26% | Secondo immobile destinato a locazione breve |
Chi può optare per la cedolare secca
Possono esercitare l'opzione le persone fisiche titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (es. usufrutto), a condizione che lochino l'immobile nell'esercizio di impresa, arte o professione. In caso di contitolarità, ogni locatore deve esercitare l'opzione singolarmente: chi non aderisce resta soggetto a imposta di registro sulla propria quota di canone, mentre l'imposta di bollo resta comunque dovuta sul contratto.
L'opzione riguarda le categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10 (uffici/studi privati), a uso abitativo, incluse le pertinenze locate congiuntamente o con contratto separato collegato.
Attenzione a due esclusioni operative frequenti:
- conduttori in attività d'impresa o professionale: il regime non si applica, anche se l'immobile sarà poi usato a fini abitativi da dipendenti o collaboratori.
- eccezione C/1 2019: i locali commerciali categoria C/1 fino a 600 mq, con contratti stipulati nel 2019, restano ammessi alla cedolare al 21% anche con conduttori societari.
Sono inoltre ammesse le locazioni verso cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, se sublocate a studenti universitari o messe a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone.
Check list per scegliere la cedolare secca, ricordare le scadenze, le aliquote e i vantaggi
Locazioni brevi: la novità 2026 da non perdere
Per le locazioni brevi (max 30 giorni, persone fisiche fuori impresa) l'aliquota è 21% sul primo immobile indicato in dichiarazione e 26% sul secondo.
Dal periodo d'imposta 2026 il limite per restare nel regime privato è sceso da 4 a 2 appartamenti destinati annualmente a questa finalità: oltre questa soglia l'attività si considera imprenditoriale, con conseguente uscita dal regime cedolare per le locazioni brevi.
Come e quando esercitare l'opzione: la checklist delle scadenze
- Alla registrazione del contratto: opzione nel modello RLI, entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore).
- Nelle annualità successive: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
- In caso di proroga (anche tacita): conferma obbligatoria contestuale, sempre entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.
- Revoca: possibile in ogni annualità successiva a quella di opzione, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità, con versamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta.
- Locazioni senza obbligo di registrazione (durata ≤30 giorni): opzione direttamente in dichiarazione dei redditi, oppure in sede di registrazione volontaria o in caso d'uso.
Il modello RLI si presenta tramite servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web), in ufficio, oppure tramite intermediario abilitato.
Atteznione al fatto che il reddito da cedolare secca esce dal reddito complessivo e non consente di far valere oneri deducibili né detrazioni collegate. Resta invece rilevante ai fini ISEE e per la determinazione dei requisiti reddituali di deduzioni, detrazioni o benefici (es. status di familiare a carico).
Check list per scegliere la cedolare secca, ricordare le scadenze, le aliquote e i vantaggi
Cedolare secca e FAQ per rispondere ai dubbi frequenti
La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?
Sì, con aliquota 21% sul primo immobile indicato in dichiarazione e 26% sul secondo; dal 2026 il regime privato è ammesso fino a un massimo di 2 appartamenti annui destinati a locazione breve.
Cosa succede se un contitolare non opta per la cedolare secca?
Il contitolare che non aderisce versa l'imposta di registro sulla propria quota di canone; l'imposta di bollo resta comunque dovuta sull'intero contratto.
Bisogna comunicare la scelta all'inquilino?
Sì, con lettera raccomandata preventiva, salvo per i contratti di durata annua inferiore a 30 giorni o quando il contratto prevede già espressamente la rinuncia all'aggiornamento del canone